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举案说法:要解除房屋买卖合同 先要看清楚合同约定
日期:2017年08月07日  作者:中国甘肃网  来源:华亭公益网

    西部商报报道  (记者樊丽)购房是一家人的大事,可是购买商品房后,却不时遇到面积差异、延期交房等诸多令人烦心的事情。为此,不少举家买房的购房者也会根据自身的情况,向开发商提出解除房屋买卖合同。但在法院审理的案件中,并不是所有的购房者提出的解除合同的诉求都会得到支持。

  本期记者就解除商品房买卖合同的相关法律知识为您梳理解析。

  [案例 1 ]

  购房面积多出购房者解除合同被驳回

  2014年10月底,金昌男子陈某与当地一开发商签订了《商品房买卖合同(预售)》,约定由开发商将其开发修建的位于金川区上海路以东南昌路以北一小区住宅房屋一套(建筑面积为100平方米)预售给陈某。在合同中,陈某与开发商还就商品房的交付时间、条件以及交付后产权面积与约定面积发生差异该如何处理都进行了约定。合同签订后,陈某前期交纳购房款18.48万元。2015年初,陈某以所购房屋作为抵押向银行借款17万元。2015年11月28日,开发商通知陈某接收房屋,并要求陈某按实际测量面积106.56平方米补交购房款23275元,并交纳物业管理费、水费、电费、天然气初装费等费用4万余元,双方为此产生争议,陈某拒绝交纳上述费用,开发商亦拒绝向陈某交付房屋。事后,虽然经协调,开发商同意对该房屋原约定面积超过3%的部分不再收取差价款,但陈某却拒绝签订补充协议,并认为开发商在出卖房屋时故意隐瞒分摊面积,属于“大房小卖”,一纸诉状将开发商告上法庭,要求解除购房合同。

  法院审理后认为,陈某与开发商签订的商品房买卖合同第五条约定的面积差异处理方式,勾选的是“双方自行约定:经有资质的房地产测绘机构测绘,核实后多退少补”。该条既是对房屋面积出现误差及处理方式的约定,也是合同双方当事人的真实意思表示,不违背法律的强制性规定,应为明确有效。本案预售合同约定的房屋建筑面积为100平方米,出卖人准备交付的房屋面积为106.56平方米,比约定面积多出6.56平方米,按照约定“多退少补”的处理办法,陈某应当补足多出面积的价款,但因开发商在陈某拒绝接收该房屋时,主动提出对超出面积3%之外部分的价款不予收取,而仅收取原约定房屋面积3%之内的价款10644元,故陈某应按照约定补足上述价款。另外,开发商房屋交付时间比合同约定的交付时间迟延了26天,根据合同第九条约定,逾期不超过30日,开发商应承担每日向陈某支付已交付房款万分之一违约金的违约责任,但开发商逾期交付房屋并未超过90日,尚未达到双方合同第九条约定的陈某单方面解除合同的条件,陈某无权解除合同。

  据此,法院判决,开发商向陈某支付因迟延交付房屋所产生的违约金922.48元,驳回陈某要求确认其与开发商签订的《商品房买卖合同(预售)》第五条中关于“面积差异处理”条款无效的诉讼请求,驳回陈某要求解除其与开发商所签订的《商品房买卖合同(预售)》及退还已付房款支付利息的诉讼请求。

  [案例 2 ]

  未按时交房法院判决解除合同

  2014年3月,张掖市男子成某看中了张掖市甘州区某楼盘的一楼建筑面积为91.59平方米的房屋一套,房屋总价款337418元。随后,成某与开发商签订商品房买卖合同。同时,约定开发商于2014年12月30日前将该房屋交付成某使用,若逾期交房超过30日,成某有权解除合同,并按照买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。随后,成某向开发商支付首付款107418元,剩余230000元购房款,成某于2014年4月23日与银行签订个人购房担保借款合同,办理了按揭贷款。2016年3月,因开发商未按时交付该房屋,被成某起诉至法院要求解除商品房买卖合同。

  法院审理后认为,因开发商在合同约定的交付时间和迟延交付时间未能向成某交付房屋,成某选择解除合同、退还购房款的条款,符合合同约定。故对成某要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。对于成某主张的违约金问题,因双方在合同中已经有明确约定,且不违反法律规定,法院亦予以支持。最终法院判决,解除成某与开发商签订的商品房买卖合同,解除成某与银行签订的个人购房担保借款合同,开发商退还成某已支付的购房款12.9万余元,承担成某给银行支付的按揭贷款,赔偿成某违约金17099.85元。

  [律师说法]

  对房屋面积有异议有约定的按约定处理

  甘肃中立源律师事务所律师彭秀珩表示,对于解除购房合同,法律上也有明确规定,就两个案例来看,特别适用以下规定。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

  案例一中,陈某与开发商对面积出现误差时的处理方式有明确约定,且出卖人实际是在给规定的3%范围内收取超出部分的房屋价款,陈某要求确认合同第五条无效、解除双方所签订商品房买卖合同的请求,既不具备合同约定解除的条件,也不具备法定解除的条件,因此法院没有支持。案例二中,购房人成某根据双方签订的商品房买卖合同约定的继续履行合同和买受人退房的两种情况,提出了解除合同、退还购房款的条款,既符合合同约定,也不违反法律规定。

  现实中,在开发商不能按期交房、开发商将已售房屋私自抵押、一房二卖、隐瞒房屋真实情况、房屋不符合要求、开发商迟延履行主要义务等情况下,购房者均可提出解除合同,但是具体情况还要看双方当时签订的合同中的细则约定。


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